NIEUWS 20-02-2020

12 vragen over de nieuwe WOZ-waarde van je huis

'Wat is mijn huis waard?' Op die vraag krijg je een antwoord als je de WOZ-beschikking ontvangt. Maar waar ben je nou precies aan toe? Twaalf prangende vragen over de WOZ-waarde.

1. Allereerst: wat is de WOZ-waarde precies?
WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken en de gemeente stelt dit jaarlijks vast. De WOZ-waarde volgt de prijsontwikkeling op de woningmarkt en vertelt je hoeveel je huis waard is. Die waarde is de basis voor de hoogte van onder andere de onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en je eigenwoningforfait.
2. Hoe wordt de WOZ-waarde precies vastgesteld?
Dat doen specialisten in opdracht van de gemeente. Zij bezoeken een deel van de woningen in hun gebied, maar lang niet allemaal. Voor het vaststellen van de waarde kijken ze naar de locatie, kenmerken van het huis en vergelijkbare woningen. Op basis daarvan bepalen ze voor welk bedrag de woning ongeveer een jaar geleden verkocht had kunnen worden.
3. Een jaar geleden, zeg je?
Klopt. De WOZ-waardebepaling die je onlangs ontvangen hebt, is de waarde van je huis zoals die was op 1 januari 2019.
4. Waarom is de kans groot dat de WOZ-waarde van mijn woning opnieuw stijgt?
Het logische antwoord is: omdat de woningprijzen in 2019 gestegen zijn.
5. Is een hogere WOZ-waarde altijd slecht nieuws?
Niet per se. Meestal wil iedereen liefst een zo laag mogelijke WOZ-waarde. Want dan betaal je minder belasting. Maar steeds vaker zijn mensen zich meer bewust van de voordelen van een hoge WOZ-waarde.
6. Zoals...?
Huizenbezitters die van plan zijn hun huis te verkopen, zijn natuurlijk blij met een hogere WOZ-waarde. Want de kans dat je jouw huis dan ook voor een hogere prijs kunt verkopen is dan groter. Ook mensen die een hypotheek voor hun huis willen, zijn geholpen met een hogere WOZ-waarde. Zo verstrekken een aantal geldverstrekkers op basis van de WOZ-beschikking een hypotheek tot 90% van de WOZ-waarde. Een taxatierapport, waar weer kosten aan verbonden zijn, is dan niet nodig. Een hogere WOZ-waarde kan ook een positief effect op je hypotheekrente hebben. Want door een hogere WOZ-waarde kan de verhouding tussen de waarde van je huis en je hypotheek gunstiger uitpakken. Is de nieuwe WOZ-waarde van de woning hoger dan de woningwaarde die bij jouw hypotheekverstrekker bekend is? Dan kan de rente misschien omlaag. Je moet dit dan wel bij je hypotheekverstrekker melden.
7. Wat moet je doen als je vindt dat de waardering van je woning niet klopt?
Hoe heeft de waarde van mijn huis zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld? Hoe kan het dat mijn huis zoveel duurder is dan alle andere huizen in de straat? Mensen die het idee hebben dat de schatting van de waarde van hun huis niet klopt, willen graag antwoord op dit soort vragen. De gouden tip: woz-waardeloket. Dat is een website van de Rijksoverheid waarop je de WOZ-waarde van woningen kunt opzoeken en 'vergelijkend warenonderzoek' kunt doen.
8. Hoe kan het dat het huis van de overburen (veel) meer of minder waard is?
Dat kan verschillende oorzaken hebben. Omdat jouw huis door een uit- of aanbouw meer vierkante meters woonoppervlakte telt, bijvoorbeeld. De gemeente weet welke bouwvergunningen per jaar afgegeven zijn en houdt daar rekening mee in de waardering. Een nieuwe keuken maakt daarbij geen verschil, een extra woonlaag doet dat wel. Ook het uitzicht speelt een rol: een huis dat uitkijkt op water of een park krijgt een hogere WOZ-waarde dan een huis dat op een parkeerplaats uitkijkt.
9. Nog andere zaken die voor een stijging kunnen zorgen?
Als er in de directe omgeving van het huis iets gebeurd is dat invloed heeft op het woongenot of de locatie. Denk aan een flinke opknapbeurt van de wijk of een nieuw winkelcentrum om de hoek; dat soort zaken dragen ook bij aan een hogere WOZ-waarde.
10. Als de WOZ-waarde van mijn huis met 10% stijgt, betekent dat dan automatisch ook een 10%-stijging voor mijn gemeentelijke belastingen?
Niet per definitie. Nadat de WOZ-waarden vastgesteld zijn, bepalen gemeenten het nieuwe belastingpercentage. Een organisatie als Vereniging Eigen Huis (VEH) houdt in de gaten hoe gemeenten dat doen en trekken aan de bel als het tarief teveel boven de inflatie uitkomt. Bovendien zijn gemeenten er zelf over het algemeen ook op gebrand dat het allemaal een beetje in evenwicht blijft.
11. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde, is dat ingewikkeld?
Dat valt mee, maar het kost wel tijd. Allereerst is het belangrijk dat je het binnen zes weken na ontvangst van de beschikking doet. Geef duidelijk aan waarom de schatting volgens jou onjuist is - verkeerd aantal vierkante meters, technische fouten die gemaakt zijn - of dat genoemde referentiepanden heel anders zijn dan jouw huis, bijvoorbeeld. Je kunt het bezwaar zelf indienen (op de website van VEH of de Consumentenbond zijn voorbeelden van bezwaarschriften te vinden) of een gespecialiseerd bureau inschakelen.
12. Wat zijn andere effecten van een hoge of lage WOZ-waarde?
Vaak zie je ook een ‘emotioneel’ effect. Mensen bij wie de WOZ-waarde hoger uitpakt dan ze dachten, voelen zich ineens een stuk rijker. Mensen die een lagere waarde in de bus krijgen, zijn vaak een beetje teleurgesteld. Uiteindelijk heb je het meeste aan een WOZ-waarde die zo dicht mogelijk bij de werkelijke waarde van je huis komt.


  NIEUWS 11-02-2020

Ondanks krapte gematigde prijsstijging in vrije huursector

Ondanks het enorme tekort aan woningen zijn de huurprijzen in de vrije sector in de tweede helft van 2019 niet enorm gestegen, blijkt uit de marktrapportage 'Transparantie in de verhuurmarkt van VGM NL en NVM'.

Huren stijgen bij de overgang van huurder naar huurder met 4,5%, de gemiddelde vierkante meterprijs is licht gestegen tot 11,92 per m2. Opvallend is het gebrek aan aanbod voor mensen die minder dan 1000 euro per maand kunnen uitgeven aan de huur. Zeker in de grote steden is er in deze klasse te weinig aanbod en doorstroming. VGM NL en NVM zien daarom in toenemende mate dat met name gezinnen uitwijken naar omliggende gemeenten. Voor het volledige persbericht en rapportage klik hier.





  NIEUWS 01-01-2020

Wetswijzigingen woningmarkt 2020

Welke wetswijzigingen vinden er plaats per 1 januari 2020 met betrekking tot de woningmarkt? We zettten de belangrijkste wijzigingen voor de woningmarkt voor u op een rij.

2 miljard investering de komende jaren

Het kabinet investeert de komende jaren twee miljard euro om de woningmarkt vlot te trekken. Er is een bedrag van 1 miljard beschikbaar gesteld voor woningbouw en 1 miljard korting op de verhuurderheffing, waarmee de woningbouw wordt gestimuleerd, om hiermee de doelstelling van 75 duizend extra woningen per jaar te kunnen realiseren. Starters en middeninkomens kunnen profiteren van deze financiële impuls. Het kabinet gaat gemeenten en woningcorporaties stimuleren om sneller en meer betaalbare woningen te realiseren. Klik voor meer informatie hier.

  NIEUWE REGELGEVING
NHG-grens naar € 310.000 in 2020
Vanaf 1 januari 2020 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 290.000 naar € 310.000. Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 328.600. Als de getaxeerde waarde hoger is dan koopsom dan is het laagste bedrag leidend met betrekking tot de kostengrens.
Bindend aanbod
De nieuwe kostengrens kan al gelden voor een woning die in 2019 wordt aangekocht. Het gaat erom dat het bindend aanbod wordt uitgebracht in 2020. Je kunt dus nu al een woning tot € 310.000 kopen, als het bindend aanbod maar in 2020 wordt uitgebracht.
Koopsom exclusief roerende zaken
Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken.
Oversluiten ook onder de NHG-grens
De NHG-kostengrens geldt in 2020 zowel voor aankopen als oversluiten. Het oversluiten van een lening zonder NHG naar een hypotheek met NHG is vanaf 2020 niet meer mogelijk als de woningwaarde boven de kostengrens ligt. Zie voor meer informatie over de NHG-kostengrens onderstaande link: https://www.nhg.nl/Over-NHG/Actueel/de-nhg-kostengrens-in-2020-de-meest-gestelde-vragen-en-antwoorden-op-een-rij
NHG-premie in 2020 verlaagd naar 0,7%
Een koper betaalt voor een hypotheek met NHG eenmalig een NHG-premie, de zogenaamde borgtochtprovisie. Deze borgtochtprovisie betaalt de consument via de geldverstrekker aan NHG zodra de hypotheek wordt afgesloten. De borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie ('NHG-premie') wordt per 1 januari 2020 verlaagd van 0,9% naar 0,7% over de hoogte van de hypotheek.

Dit betekent dat er maximaal € 2.170 aan kosten wordt gerekend voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen en maximaal € 2300,20 voor woningen met energiebesparende voorzieningen. Het streven is om dit niveau in beginsel de komende jaren vast te houden. Klik hier voor meer informatie over de borgtochtprovisie.
Hypotheekaftrek daalt sneller
De hypotheekrenteaftrek daalt van 49% naar 46% in 2020. Sinds 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken. Het percentage wordt verlaagd van 52% naar 37,05%. Voorheen daalde dit tarief met 0,5% per jaar. Met ingang van 2020 wordt het versneld afgebouwd met 3% per jaar. Voor 2020 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 49% naar 46%. De komende jaren zal dit tarief verder versneld worden afgebouwd met 3% per jaar. Vanaf 2023 is dan het tarief van 37,05% bereikt.
Hillen-aftrek daalt naar 93⅓%
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2020 bedraagt de Hillen-aftrek 93⅓ %. De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost als je eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten eigen woning. Vorig jaar heeft het kabinet besloten om de Hillen-aftrek in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3⅓% per jaar. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal. Zie voor meer informatie over de Hillen-aftrek deze link.
Inkomen partner telt mee voor 80% in 2020
Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2020 het inkomen van de minst verdienende partner voor 80% meegeteld. In 2019 was dit nog 70%.
Inkomstenbelasting naar tweeschijvenstelsel in 2020
Het kabinet versnelt de overgang naar het tweeschijvenstelsel in de inkomstenbelasting. De invoering zou in 2021 plaatsvinden, maar dat gebeurt al in 2020. Klik hier voor meer informatie.
WOZ-waarde stijgt in 2020
De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar met 8,0 tot 10,0%. De WOZ-waarde die men in 2020 ontvangt, geeft de marktontwikkeling tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 weer. Klik hier voor meer informatie onderstaande link:
Eigenwoningforfait daalt
In 2020 wordt het eigenwoningforfait vastgesteld op 0,6 % voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.060.000 (in 2019 is dit 0,65 %).
Energiebelasting omlaag in 2020
Op 1 januari 2020 verandert de energiebelasting. Gemiddeld gaan huishoudens minder belasting betalen. Klik hier voor meer informatie.
VvE's met zonnepanelen kunnen btw-vrijstelling krijgen
De Belastingdienst heeft per 1 januari 2020 de zogenaamde kleine ondernemingsregeling (KOR) aangepast. Daardoor kunnen Verenigingen van Eigenaren (VvE's) die zonnepanelen hebben met ingang van het jaar 2020 vrijgesteld worden van hun btw-verplichtingen bij deelname aan de nieuwe KOR. Als een VvE voor minder dan een bedrag van € 20.000,- per jaar aan stroom teruglevert, kan de VvE een beroep doen op de nieuwe KOR. Een VvE hoeft dan geen btw-aangifte meer te doen.

VvE's moeten wel opletten bij gebruikmaking van de nieuwe KOR. Als een VvE de btw op de aanschaf heeft afgetrokken kan het zijn dat een deel van de eerder afgetrokken btw weer aan de Belastingdienst moet worden terugbetaald in het kader van de herzieningsregeling. Een VvE moet dus bereken of het loont om deel te nemen aan de nieuwe KOR.

Daarnaast kan de VvE bij deelname aan de nieuwe KOR geen btw meer aftrekken over de onderhoudskosten of andere kosten die verband houden met de zonnepanelen. Voordat de VvE beslist om aan de KOR deel te nemen is maatwerk door een fiscalist/accountant vereist.
Salderingsregeling voortgezet
De salderingsregeling voor zonnepanelen wordt tot 1 januari 2023 ongewijzigd voortgezet. Het blijft hierdoor financieel aantrekkelijk voor huishoudens en mkb-bedrijven om te investeren in zonnepanelen. De salderingsregeling houdt in dat de stroom die je met zonnepanelen opwekt en teruglevert aan het net, wordt afgetrokken van je eigen energieverbruik. Eigenaren van zonnepanelen kunnen drie jaar langer salderen dan was voorzien in het Regeerakkoord. Tot 1 januari 2023 verandert er niets voor wie al zonnepanelen heeft. Klik hier voor meer informatie.



  NIEUWS 26-09-2019

Nieuwbrief september 2019   Lees hier online

  NIEUWS 07-05-2019

Nieuwbrief mei 2019   Lees hier online

  NIEUWS 01-01-2019

Nieuwbrief januari 2019   Lees hier online



Al meer dan 20 jaar dé verhuur- en verkoopmakelaar van Den Haag en omgeving