REGULERING AANVANGSHUURPRIJZEN

Het kabinet is voornemens de beschikbaarheid van betaalbare woningen te verbeteren. Om die reden worden de aanvangshuurprijzen van middenhuurwoningen - zoals aangekondigd in het programma Betaalbaar Wonen – gereguleerd. Wanneer deze regulering ingaat en op welke manier deze wordt vormgegeven is momenteel nog niet duidelijk.

INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERLAGING VERVROEGD NAAR 1 JULI 2023

De inkomensafhankelijke huurverlaging voor huurders in de sociale huursector met een inkomen onder 120% van het sociaal minimum inkomen is vervroegd naar 1 juli 2023. Deze huurverlaging van gemiddeld 57 EUR per maand geldt naar verwachting alleen voor huurders die wonen in een gereguleerde huurwoning van een woningcorporatie; voor huurders van gereguleerde woningen van particuliere verhuurders geldt dit hoogstwaarschijnlijk niet. Wij hebben het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gevraagd om ons dit te bevestigen. Zodra hierover meer nieuws is laten wij dat meteen weten.

STRUCTURELE VERHOGING VAN DE HUURTOESLAG

De huurtoeslag wordt wegens de ongekende terugval in koopkracht en gestegen energieprijzen verhoogd met 16,94 EUR per maand (203 euro per jaar). Daarnaast zet het kabinet stappen naar een nieuw en eenvoudiger huurtoeslagstelsel dat bovendien ook toegankelijk wordt voor huurders in de vrije sector. De uitgaven voor huurtoeslag stijgen in 2023 daarom maar liefst met een kleine 14% tot 5,1 miljard EUR.

AFSCHAFFING VERHUURDERSHEFFING

Het kabinet heeft bindende afspraken gemaakt met woningcorporaties over de door hen te leveren prestaties op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming en huurverlaging. Dit in ruil voor afschaffing van de verhuurdersheffing per 1 januari 2023. Bijeffect hiervan is dat verhuurdersheffing ook wordt afgeschaft voor particuliere verhuurders die vijftig (of meer) woningen in het gereguleerde segment exploiteren. Voor deze particuliere verhuurders zijn hieraan geen bijzondere verplichtingen verbonden.

VERHOGING OVERDRACHTSBELASTING NAAR 10,4%

Na verschillende aankondigingen inzake een verdere verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en woningen die niet door de eigenaar zelf worden bewoond (van nú 8% naar 9% volgens Coalitieakkoord 2022-2025 en naar 10,1% volgens de Voorjaarsnota) wordt de overdrachtsbelasting volgens de Miljoenennota 2023 verhoogd naar 10,4%.

ACTUALISATIE VAN DE LEEGWAARDERATIO BOX 3

In tegenstelling tot dat wat in het Coalitieakkoord 2022-2025 tussen de coalitiepartijen die het huidige kabinet dragen was afgesproken, wordt de leegwaarderatio voor de waardebepaling van verhuurde woningen in het kader van de vermogensrendementsheffing in box 3 niet afgeschaft maar aangepast. Dit betekent dat de leegwaarderatiotabel vanaf 1 januari 2023 jaarlijks wordt geactualiseerd aan de actuele marktomstandigheden op de huurwoningbeleggingsmarkt. Ingaande het belastingjaar 2023 moet daarom rekening worden gehouden met hogere leegwaarderatio's dan die welke tot nu toe worden toegepast en dus ook met een hogere belastingdruk op verhuurde woningen in box 3. Voor woningen die met een tijdelijke huurovereenkomst en voor woningen die aan directe familie worden verhuurd zal géén leegwaarderatio worden toegepast; voor die woningen wordt de vermogensrendementsheffing in het vervolg 1op1 worden berekend over de WOZ-waarde.

AANPASSING BELASTING OVER UIT TE KEREN DIVIDENDEN IN BOX 2

Het kabinet past de belasting op uit te keren dividenden in box 2 aan. Dit gebeurt door twee belastingschijven te introduceren en voor iedere schijf een eigen belastingtarief vast te stellen. De eerste schijf betreft dividenduitkeringen tot een bedrag van EUR 67.0000; de tweede schijf omvat de dividenduitkeringen die de eerste EUR 67.000 te boven gaan. Het voorstel is om vanaf 2024 het belastingtarief in de eerste schijf te verlagen tot 24,5 procent en het tarief in de tweede schijf te verhogen tot 31%. Het huidige bedraagt 26,9 procent ongeacht de hoogte van het dividend dat wordt uitgekeerd.

VERHOGING TARIEF BOX 3

Het kabinet komt vanaf 2026 met een nieuw box 3 stelsel waarin in plaats van een forfaitair rendement het werkelijk rendement op vermogen belast gaat worden. Voor de tussenliggende jaren werkt het kabinet met zogeheten overbruggingswetgeving. De overbruggingsperiode wordt onder andere gebruikt om het belastingtarief in box 3 stapsgewijs (met 1 procentpunt per jaar) te verhogen naar 34% in 2025. Daarnaast wordt het heffingsvrijvermogen verhoogd tot EUR 57.000 in 2025.

AANPASSING TARIEF VENNOOTSCHAPSBELASTING

Het kabinet heeft aangekondigd de schijfgrens van het lage tarief van de vennootschapsbelasting (Vpb) per 1 januari 2023 te verlagen van EUR 395.000 naar EUR 200.000. Dit betekent dat voor winsten boven EUR 200.000 voortaan het tarief van 25,8 procent geldt. Bovendien wordt het belastingtarief voor winsten tot EUR 200.000 in 2023 verhoogd van 15 naar 19 procent.

AFSCHAFFING DOORGEVEN VASTGOEDPORTEFEUILLE VIA BEDRIJFSOPVOLGINGSREGELING (BOR)

Het kabinet kondigt aan dat verhuurd vastgoed dat in box 2 is ondergebracht voortaan standaard als beleggingsvermogen - en dus niet langer als ondernemingskapitaal - wordt aangemerkt. Dit betekent dat het niet langer mogelijk is om voor zulk vastgoed gebruik te maken van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en doorschuifregeling (DSR). Concreet betekent dit voor verhuurd vastgoed dat in box 2 is geplaatst geen vermindering van de erfbelasting en de schenkbelasting meer zal gelden.

BEËINDIGING STATUS FISCALE BELEGGINGSINSTELLING (FBI) VOOR VENNOOTSCHAPPEN DIE ZELF IN VASTGOED BELEGGEN

Het kabinet kondigt aan vennootschappen die zelf in vastgoed beleggen niet langer de status van Fiscale BeleggingsInstelling (FBI) te zullen toekennen. FBI's zijn vennootschappen die onder strikte fiscale voorwaarden de door hen te behalen winsten buiten de heffing van vennootschapsbelasting aan hun aandeelhouders kunnen uitkeren op voorwaarde dat die aandeelhouders zelf ook niet aan de heffing van vennootschapsbelasting zijn onderworpen. Denk hierbij aan stichtingen en verenigingen die geen onderneming voeren, of ook aan pensioenfondsen en levensverzekeraars. Dit kabinetsvoornemen betekent dat in vastgoedbeleggingen gespecialiseerde vennootschappen met FBI-status in het vervolg vennootschapsbelasting moeten gaan betalen.

AFSCHAFFING DOELMATIGHEIDSMARGE GEBRUIKELIJK LOON:

Het kabinet is voornemens de gebruikelijk-loonregeling voor dga's aan te scherpen. Volgens de huidige regeling is het gebruikelijk loon minimaal gelijk aan het hoogste van de volgende bedragen:
1. Het loon van de meestverdienende werknemer binnen de organisatie;
2. 75 procent van het loon van de meest vergelijkbare dienstbetrekking (van een werknemer buiten de organisatie);
3. De wettelijke minimum ondergrens van 48.000 euro (2022)
Onder de huidige regeling geldt dus een 'doelmatigheidsmarge' van 25 procent bij het tweede criterium; ofwel wanneer het gebruikelijk loon van de dga wordt vergeleken met het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking mag met een korting van 25 procent worden gerekend. In de Voorjaarsnota 2022 was reeds voorgesteld om de doelmatigheidsmarge te verlagen naar 15 procent. In de Miljoenennota kondigt het kabinet aan om de doelmatigheidsmarge per 2023 geheel af te schaffen. Dit heeft tot gevolg dat het gebruikelijk loon tenminste gelijk wordt aan het loon van de meestverdienende werknemer binnen de organisatie of tenminste gelijk wordt met het loon van de meest vergelijkbare dienstbetrekking buiten de organisatie. Uiteraard blijft in alle gevallen nog de wettelijke minimum ondergrens gelden van (nu) EUR 48.000.

STIMULATIE OVERHALEN VAN VASTGOED NAAR BOX 1

Het kabinet kondigt voorts aan jaarlijks een lijst met opmerkelijke belastingconstructies te zullen opstellen. Dit met als doel te bevorderen dat belastingarbitrage tussen de verschillende boxen voor de inkomstenbelasting zoveel mogelijk wordt voorkomen. Een voorbeeld hiervan is de elders in deze nieuwsbrief genoemde beperking van de bedrijfsopvolgingsregeling en doorschuifregeling voor verhuurd vastgoed.

EXTRA FONDS VAN 300 MILJOEN VOOR NATIONAAL ISOLATIE PROGRAMMA

Het kabinet wil (kwetsbare) huishoudens financieel ondersteunen bij het nemen van energiebesparende maatregelen om de energielasten te verlagen. Er wordt om die reden 300 miljoen euro toegevoegd aan het Nationaal Isolatieprogramma om huishoudens weerbaar te maken tegen toekomstige prijsfluctuaties. Het is op dit moment niet duidelijk of dit extra fonds voor alleen de koopsector of ook voor de huursector beschikbaar is. Voor zover deze extra middelen ook voor de huursector beschikbaar komen, is bovendien niet duidelijk wie er recht op kan doen gelden: de huurder, de verhuurder of beiden. Wij hebben het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gevraagd hierover duidelijkheid te verschaffen. Zodra hierover meer nieuws is laten wij dat weten.

PRIJSPLAFOND VOOR KLEINVERBRUIKERS (CONSUMENTEN EN MKB-ONDERNEMERS)

Nog op de valreep heeft het kabinet het zogeheten prijsplafond voor kleinverbruikers van energie (gas en elektriciteit) aan de Miljoenennota 2023 toegevoegd. Met het prijsplafond wordt kleinverbruikers een prijs voor gas en elektriciteit op het niveau van januari 2022 gegarandeerd, voor de periode van januari tot en met december 2023. Vooruitlopend daarop zullen de energiebedrijven al met ingang van november 2022 de door hen in rekening gebrachte voorschotbedragen verlagen. Hoe een en ander tot op heden is gecommuniceerd wekt de indruk dat het prijsplafond voornamelijk geldt voor huishoudens die over een eigen energieaansluiting beschikken en zelf een contract met een energiebedrijf hebben afgesloten. Onduidelijk is of en zo ja hoe het prijsplafond wordt toegepast in situaties waarbij energie (warmte, gas en/of elektriciteit) door de verhuurder aan de huurder wordt geleverd en waarvoor de huurder via de servicekosten periodiek voorschotten betaalt, en waarvoor jaarlijks achteraf de kosten van het werkelijke verbruik worden afgerekend. Wij hebben het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gevraagd om ons te laten weten hoe het prijsplafond voor dergelijke situaties toepassing krijgt en wat dit voor de betrokken verhuurders betekent. Het ministerie heeft ons laten weten hier nog geen uitsluitsel over te kunnen geven, omdat de regeling hierin nog niet voorziet. Zodra hierover meer nieuws is laten wij dat meteen weten.